【負資產】是什麼意思？最新宗數有幾多？會被銀行call loan嗎？

負資產對業主的影響究竟有多大？業主該如何有效避免負資產和Call Loan的風險？本文將詳細分析負資產的定義、成因，並深入探討如何應對負資產情況，提供有效的策略來減輕可能帶來的財務壓力，確保業主能夠在面對市場波動時保持穩定。

負資產的定義與意思

負資產指的是物業的市場價值低於原來的貸款金額（按揭），即出現資不抵債的情況。例如，當初購買一個市值1,000萬的物業，申請9成按揭，貸款額為900萬，若後來剩餘還款額降至800萬，而該物業的市場價值低於800萬時，就會形成負資產¹。

負資產成因

負資產的成因主要有兩個因素¹：

• 樓價大幅下跌
• 申請高成數按揭：若業主申請9成按揭，樓價下跌超過10%時，便容易成為負資產。

負資產最新宗數與歷史回顧

負資產最新宗數

香港金融管理局於2025年1月28日公布了負資產住宅按揭貸款的調查結果，截至2024年第4季末，負資產住宅按揭貸款案件為38,389宗，相較於2024年第3季末的40,713宗有所下降²。

97和03年時的負資產情況

1997年樓市高峰期，當時銀行未要求對按揭借款人進行壓力測試，許多買家採用高成數按揭。隨後金融風暴、科網爆破及沙士影響，樓市大幅下滑，2003年第2季負資產宗數創新高，超過10萬宗。樓市回升後，負資產逐步減少，至2012年回落至零宗¹。

物業變負資產點算？

面對負資產，業主可考慮以下策略：

1. 持有物業等待市場回升：若財務狀況允許，可繼續還款，等待樓市回暖。
2. 與銀行協商：延長還款期或調整還款計劃，以減輕短期財務壓力。
3. 增加收入：考慮出租部分空間或尋找兼職工作，提高償還能力。
4. 減少開支：控制日常消費，將更多資金用於償還按揭。
5. 尋求財務諮詢：請專業顧問協助制定個人化的財務計劃。
6. 控制消費：避免拖欠信用卡數款，即使不是按揭銀行的信用卡也要小心。銀行可透過徵信機構查出個人財務狀況，若在負資產情況下失信於銀行，將更不利。
7. 預留流動資金：最好準備不少於6至9個月的流動資金，以備不時之需。

值得留意的是，當物業成為負資產時，通常較難進行轉按，即使能夠轉按，也可能需要補差價以彌補樓價的下降。另外，如果業主當初購買物業是為自住，並且目前擁有穩定的收入來源，那麼即使物業帳面上成為負資產，對其日常生活的實際影響應該相對較小。

如何避免成為負資產？

想避免負資產，業主需要注意以下5點^1、4：

1. 保證現金流穩定，準時供樓

業主應確保擁有足夠的現金流，每月按時還款，維持良好的還款紀錄。即使樓價大幅下跌，也不會成為首批被銀行要求還款或收樓的人。此外，業主還應準備一筆後備資金，以應對經濟下滑或失業的情況，確保仍能繼續供樓。

2. 買入價貼近市價

準買家在購買物業時，應避免支付過高的價格，避免超出市場價過多。當樓市回調時，物業的估值可能會急速下跌，最終導致負資產。

3. 降低借貸比例

大多數負資產案件與高成數按揭有關，避免成為負資產的最直接方法就是減少借貸比例。雖然現在發展商的按揭要求較低，甚至不需要提供收入證明或進行壓力測試，但大部分低息期僅限於前2至3年，之後的利率可能會大幅上升。如果按揭成數為8成以下，則會較為安全。

4. 避免供息不供本

某些新樓盤提供「只供息不供本」的吸引按揭優惠，儘管前幾年不需要償還本金，但幾年後便會需要同時還本付息，這會對還款能力帶來挑戰。若遇到市況大幅下跌，可能會無法承受更高的還款壓力，甚至面臨斷供風險。

5. 維持良好的信貸紀錄

除了按時還款按揭貸款外，業主還應及時清償其他債務，如私人貸款和信用卡欠款等，以維持良好的信貸評級。這樣可以避免當銀行查閱信貸報告時，發現負面的還款紀錄，並將其列入較高風險的客戶名單。

Call Loan的意思

Call Loan是指銀行根據按揭合約的條款，要求借款人即時償還按揭貸款；作為貸款人，銀行有權隨時要求提早還款⁵。

銀行Call Loan的原因

一般來說，銀行Call Loan不外乎以下4個原因⁵：

1. 長期拖欠還款

如因失業或財務困難，借款人無力還款，且連續三個月未能按時還款，銀行有可能要求提前償還貸款（call loan）。

2. 銀行戶口異動

各銀行均設有反洗錢（AML）部門，專責調查可疑的洗黑錢活動。若銀行懷疑客戶的帳戶涉及此類活動，可能會要求提前償還貸款並關閉戶口。即便未從事違法行為，若帳戶因經營小型業務而頻繁有現金流入，也可能違反銀行規定，從而被關閉。

3. 不當出租物業

若業主申請高成數按揭，卻私下出租物業，違反按揭契約中的條款，一旦銀行發現且未改正，要求提前償還貸款將成為預期結果。

4. 其他未償債務

銀行按揭契約中的「不限額貸款」條款規定，若借款人在同一銀行有其他未償債務（如信用卡拖欠、私貸或股票孖展被斬倉等），銀行可使用該物業作為抵押清償相關債務。

此外，若借款人向財務公司申請第二按揭並登記信貸報告，頭按銀行會收到警示，得知後銀行可能會要求提前償還貸款或調高利率。

物業成為負資產會被Call Loan嗎？

實際上，銀行通常不會僅因物業成為負資產而立即要求償還貸款。銀行在進行催收貸款、收回物業甚至拍賣過程中，會涉及大量的時間和行政成本。此外，當銀行批准高成數按揭時，超過7成的貸款額會由按揭保險公司提供擔保，從而降低銀行的放貸風險³。

如何避免Call Loan？

以下4點都可以減低被銀行Call Loan的機會⁵：

1. 保持良好還款紀錄：按時還款是基本要求，確保貸款紀錄良好。
2. 養成儲蓄習慣：供樓期有機會長達30年，應儲蓄以應對經濟不景氣或樓市波動，確保足夠償還能力。
3. 避免申請高成數按揭：過高貸款容易導致負資產，且在樓市波動或利率上升時，會增加按揭利息和還款壓力。
4. 分散風險：將按揭、現金、投資及薪金存款分散於不同銀行，避免集中過多私人資料於單一銀行，減少風險。

如何處理供樓人死亡導致的負資產情況？

若供樓人不幸去世，未償還的按揭會由繼承人負責。銀行通常提供約一年寬限期，但具體政策視銀行而異，建議向銀行查詢。

人壽保險如何減少負資產業主壓力？

一旦負資產業主去世，剩下的家庭成員不僅會承受情感上的失落，還可能因為無力繼續償還按揭而陷入困境。為了減輕家人的財務壓力，人壽保險是一個有效的保障工具。透過FWD MyTerm Plus 定期人壽保險計劃⁶，業主可以為家庭提供一筆豐厚的保障金，保障家人在意外發生後能繼續生活，並有足夠資金償還按揭。該計劃提供高達300%保障額的身故保障⁷，並在意外身故時提供雙倍賠償。此外，預支身故權益⁸可提前支付保險金，幫助家庭應對突發情況。計劃還提供失業保費豁免權益⁹，幫助保單持有者在非自願失業時減少負擔，最長可達1年。

保還保，儲還儲？啱呀！ FWD網上保險平台 「保」同「儲」兩樣都做得好！

保？就梗係揀零儲蓄成份嘅純人壽保險，交嘅保費都用喺保障上，畀您低保費高保障！

儲？就當然要揀市場罕有嘅 8年期中期儲蓄保險計劃 ，100%保證穩賺高息！

富衛人壽的「自主保（升級版）定期保障計劃」( FWD MyTerm Plus），保障額高達800萬港元⁺，總賠償金額更高達2,400萬港元⁺⁺，保證續保至100歲⁺⁺⁺，毋須身體檢查，網上投保最快5分鐘完成！如果想捉緊高息的尾巴，創造穩定的收入來源，可以考慮FWD網上保險平台最新推出的「智優盛儲蓄保險計劃2」( FWD Easy WealthPlus 2），中期儲蓄保險幫您鎖定8年保證回報高達每年4.3%^{^}，期滿回報高達總繳付保費之140%，助您對抗通脹，無懼市場波動！

保還保，儲還儲，均均真真分得好，保障自然做得好！