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網誌
隨著美國經濟復甦和通脹持續升溫，美國聯儲局已收緊貨幣政策並宣布啟動加息周期，美國聯儲局並於2022年6月15日（美國時間）公布加息0.75厘的消息，預料息口將介乎1.5至1.75厘。1美國息口將對全球各國央行利率和金融市場造成影響，作為國際金融城市的香港亦不例外，香港金管局亦宣布跟隨加息。到底美國加息對香港樓價有何影響？按揭利率和樓市會有什麼變化？
美國加息自1994以來最大幅度
聯儲局表示美國近數月失業率維持低水平，職位增長蓬勃2；加上外間估計受制於國際大事導致能源價格上漲，並因國際關稅等問題，均加重美國通脹壓力2，故此美國聯儲局以加息手段希望控制通脹3。是次美國聯儲局加息0.75厘，幅度為1994年以來最大1，並預期今年內將加息至3.4厘，比3月時的預測高1.5百分點2。
香港跟隨美國加息，將加重市民供樓成本？
美國聯儲局公布加息後，香港金管局亦於6月16日（香港時間）上調現窗基本利率75個基點6，升至2厘，亦為今年第三次上調基準利率。現窗基本利率是金管局為銀行提供流動資金向銀行收取的利率，主要影響銀行向金管局借取隔夜港元流動資金利息的成本7，但坊間部分金融機構認為美國加息過後，銀行有機會按照本身的資金成本結構及其他相關考慮因素，可能上調最優惠利率（P按）或香港銀行同業拆息（H按）等借貸利率，影響到市民或投資者的借貸成本。
如有意買樓上車的市民，不應只着眼於當前金管局上調基本利率，便認為與自己買樓供樓無關。反之應評估自身能力可否承擔到加息後的影響，並參考銀行過往會否因上調基準利率而逐步提升P按或H按8。畢竟買樓按揭貸款金額大、加上償還年期長，息口輕微變化都不能忽視。故無論您正計劃買樓上車，抑或正借按揭供樓，加息都有可能影響您的置業和按揭計劃，需小心評估及管理有關風險。對選擇浮息按揭供樓的人士來說，更應加倍留意按揭息率變化：
P按息率 | 此處的「P」代表最優惠利率（Prime Rate），實際按揭息率以「P-x」 厘計算。「P」因應銀行和環球息率變動而定，「x」則視乎不同按揭計劃而定，一般而言，息率都會較下文提及的Ｈ按穩定。 現時香港各大銀行提供的最優惠利率為5%（俗稱「細P」），亦有其他銀行和金融機構提供5.25%（俗稱「大P」）的最優惠利率，兩者自2008年底以來都一直沒有變動。在加息周期之下，如果銀行調高最優惠利率，供樓人士的按揭計劃如與P按利率掛鈎，供樓負擔自然會增加。 |
| H按息率 | 此處的「H」代表香港銀行同業拆息（HIBOR）利率，即是香港銀行與銀行之間互相借錢的息率。HIBOR有隔夜至12個月的期限，不少住宅樓宇按揭息率都以 1個月期限的港元拆息為基準。 實際按揭息率以「H+x」 厘計算，「x」同樣視乎不同按揭計劃而定。假若港美息差拉闊，導致HIBOR上升，H按息率自然亦會隨之上升。 要留意，H按通常設有一個鎖息上限，俗稱為「封頂位」，而鎖息上限通常會與P按掛鈎。換言之，在加息周期下，當銀行提高最優惠利率，H按的鎖息上限亦會提高。 |
如要講到加息對香港樓市的影響，利率並非唯一因素，其他重要的因素包括疫情及經濟發展、房屋供應和市場氣氛等。因此，我們無法一概而論，單憑利率變化就判定樓市走向！
加息周期應選擇定息按揭？
在低息環境下，選用H按可以較低息供款，即使拆息因市場資金緊張而抽升，也會有鎖息上限保障，因此較為吸引。現時適逢加息周期，H按鎖息上限有機會跟隨P按息率上升，理論上選用定息按揭可避免面對加息風險。不過，如選用定息按揭後，供款期間卻沒出現大幅度加息，就會變了還「貴息」給銀行。
參考上一次2015至2019年的美國加息周期，期間美國加息達2.25厘，但香港最優惠利率只上升0.125厘。以2009 年推出的 10 年定息計劃作例子9，由於利率一直維持低位，當年選用的人士最後會較選用浮息按揭的人士多付了利息。
供樓前做定保障
置業是人生的重要里程碑，在作出每一個決定前都要深思熟慮，預先設想如何面對各種不確定因素。金融環境和息口變化只是其中一部分，一旦遇上意外而失去工作能力、甚至不幸離世，您有想過未供斷的物業該如何處理嗎？
一份人壽保險能保障投保人若不幸身故後，為被指定為其保險受益人的家庭成員提供一次性的身故賠償，可用作代還貸款用途 ，毋須擔心痛失摯親後的生活開支，避免按揭供款成為其他家庭成員的重擔。
投保定期壽險前的注意事項
市面上定期人壽保險種類繁多，揀選前宜針對下列重點進行比較：
- 留意保額，保費與保障範圍
- 留意計劃相關的銷售文件及細則
- 續保年期
- 保險冷靜期
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